Закон сдаче комнаты без согласия соседей. Сдача комнаты в коммунальной квартире: алгоритм действий

Сдача жилплощади в аренду нередко связана с рядом сложностей, знать которые необходимо каждому арендодателю. Один из важных вопросов - быстрый поиск надежных арендаторов. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как быстро найти квартирантов, соблюдая закон и не теряя при этом выгоду.

○ Кто имеет право сдавать квартиру или комнату.

Согласно российскому законодательству, сдавать жилплощадь может, в первую очередь, только собственник.

• «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ)».

Таким образом, законом не запрещено право выступать в роли арендодателя третьим лицам, при условии наличия нотариальной доверенности от владельца жилья.

Если недвижимость закреплена за несколькими собственниками, необходимо получить письменное разрешение на операции с недвижимостью от каждого из них, заверенное нотариально. Также допускается их личное присутствие при заключении сделки без оформления письменного согласия.

Собираясь сдавать квартиру/комнату в аренду, собственник также должен получить согласие от всех прописанных на жилплощади лиц.

○ Как сдавать: ИП или физическое лицо.

Получение статуса индивидуального предпринимателя не является обязательным для будущего арендодателя. Можно сдавать жилплощадь как физическое лицо, оплачивая соответствующую сумму налога.

Решение о необходимости регистрации ИП зависит от того, насколько оно выгодно. Преимуществом такого статуса является только возможность выбора варианта налогообложения, тогда как для физического лица есть только один вариант – 13% от дохода по НДФЛ. При этом регистрация ИП имеет ряд недостатков:

• Необходимость уплаты страховых взносов, составление регулярной отчетности по ним и ответственность за нарушение порядка.
• Обязанность ведения учета расходов и доходов.
• Если жилплощадь будет продана, доход от сделки не будет освобожден от налогообложения, тогда как для физических лиц есть подобная возможность, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.

Таким образом, сохранение статуса физического лица упрощает процедуру сдачи жилплощади в аренду. Однако налог от доходов при этом выше, чем для ИП. Поэтому вопрос о решении статуса арендодателя решается в индивидуальном порядке, исходя из индивидуальных предпочтений.

○ Подготовка к сдаче.

Для подготовки квартиры/комнаты для сдачи в аренду нужно:

• Привести в порядок документы на жилплощадь.
• Погасить долги по коммунальным услугам.
• Подготовить комнаты (сделать косметический ремонт при необходимости).
• Проверить сантехнику и отремонтировать ее, если потребуется.
• Сделать генеральную уборку.
• Убрать из квартиры особо ценные и памятные вещи.
• Поставить мебель и бытовую технику.

Правильно подготовленное жилье, увеличивает стоимость аренды примерно на 50% и намного упрощает поиск квартирантов, поэтому важно обратить внимание на подготовительные мероприятия.

○ Как найти квартирантов.

Поиск нанимателя жилья является значимым этапом арендных действий, потому что от его надежности зависит стабильность дохода и отсутствие проблем с жилплощадью. Найти квартиранта можно через посредника или самостоятельно.

✔ Агентства.

К услугам риэлторов стоит обращаться, если вы не хотите тратить время на поиск квартирантов и проверку их благонадежности либо не уверены в своих силах. При этом важно правильно выбрать агентство, потому что количество мошенников среди риэлторов неуклонно растет. Делая выбор, обратите внимание на:

• Время работы на рынке недвижимости.
• Процент успешных сделок.
• Отзывы клиентов.
• Профессионализм сотрудников.

При этом следует учитывать, что услуги риэлторов платные, однако процент от заключаемой сделки им, как правило, выплачивает квартирант.

✔ Объявления.

Это один из способов самостоятельного поиска жильца. Можно дать объявление в печатные издания и телевидение, в специальные рубрики. Плата за размещение небольшая, а эффект достаточно быстрый. При этом проверка благонадежности потенциального квартиранта ложится на плечи арендодателя.

✔ Интернет.

Еще один способ быстро найти нанимателя, не привлекая посредников. Можно подать объявление на популярные сайты www.avito.ru , www.irru.ru , www.domofond.ru и т.д. Также стоит разместить информацию о поиске квартиранта и требованиях к нему на своих личных страничках в соцсетях. Это бесплатный, но довольно эффективный способ найти жильца достаточно быстро.

✔ Личные контакты.

Нередко можно найти желающих снять квартиру и среди личных знакомых. В данном случае вы не потратите деньги на проверку квартиранта и будете уверены в адресе постоянной регистрации. Однако этот вариант сдачи имеет и недостатки. Нельзя исключать риск, что пользуясь знакомством, наниматель будет задерживать арендную плату или вовсе просить уменьшить ее. В подобном случае не все могут отказать в просьбе в ущерб себе, поэтому стоит учитывать возможность такого развития событий, решая, сдавать жилье знакомым или нет.

○ Изучение квартирантов.

Собираясь сдавать свою жилплощадь посторонним людям, стоит провести хотя бы минимальную проверку их личности. Сделать это можно следующим образом:

• Попросить подтвердить свой доход при помощи справки 2-НДФЛ или показать документы на машину или иную собственность.
• Проверить представленный паспорт по какой-либо общедоступной базе (например, http://services.fms.gov.ru/).
• Проверить наличие кредитных задолженностей по сайту судебных приставов (http://www.fssprus.ru/iss/ip/).

Здесь следует учитывать, что по закону, наниматель обязан предоставить только паспорт, все остальные документы он может продемонстрировать исключительно по собственному желанию. Поэтому требовать арендодатель этого не может, но может насторожиться при отказе на подобную просьбу.

○ Сдаем по договору или без договора.

Заключение арендной сделки может проходить по устной договоренности либо письменному соглашению. В первом случае, стороны должны быть готовы к тому, что условия договора могут быть не соблюдены контрагентом, а ответственности за это у него не будет. Поэтому желательно сдавать жилплощадь по договору, для того, чтобы быть уверенным в соблюдении своих прав. Подготовить документ можно самостоятельно либо прибегнуть к услугам нотариуса. Важно учитывать, что если квартирантом будет являться физическое лицо, то составляется договора найма жилого помещения. А если квартирой будет пользоваться юридическое лицо, нужно подготовить договор аренды.

• «1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
• 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Заключение договора и подписание документов.

В документе должны присутствовать все необходимые пункты простого договора:

• Информация о сторонах сделки.
• Описание предмета договора.
• Срок аренды.
• Стоимость аренды.
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность за неисполнение своих обязательств.
• Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
• Дополнительные условия (возможность проведения ремонта в счет аренды, сдача в субаренду и т.д.).
• Реквизиты и подписи сторон.

Также необходимо учесть все риски: возможность повышения арендной платы, штраф за досрочное расторжение договора и др.

Стоит учитывать, что чем больше деталей будет отражено в договоре, тем выше гарантия защиты прав участников сделки.

Помимо договора, участники сделки должны подписать:

• Акт приема-передачи имущества, в котором отражено реальное состояние жилплощади, а также зафиксированы показания всех счетчиков на момент заключения соглашения.
• Опись имущества, где подробно указано, какие вещи и в каком количестве передаются нанимателю во временное пользование.

○ Регистрация договора.

Договор найма не подлежит государственной регистрации, независимо от срока его действия. Что касается арендного соглашения, его нужно зарегистрировать в Росреестре или отделении МФЦ, если он заключен на срок более 1 года.

• 1. «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
• 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
• 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ)».

Для регистрации нужно:

• Оплатить госпошлину в установленном размере (10000 руб. для физлиц и 15000 руб. для юрлиц). Оплата производится каждым участником в равной доле либо обязанность возлагается на одну из сторон (данный пункт должен быть прописан в договоре).
• Написать заявление от лица одного из участников сделки, приложив нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных лиц на заключение арендного договора.

○ Как брать плату.

Способ передачи оплаты за проживание обговаривается сторонами. Расчет может быть:

• Наличным (в этом случае необходимо каждый раз составлять и подписывать расписку о передаче денежных средств).
• Безналичным (подтверждением перечисления будут выступать банковские выписки).

Оплата может производиться:

• Каждый месяц.
• Раз в квартал.
• Единовременно один раз в год.

Закон не предусматривает обязательной формы арендной платы и ее периодичности.

○ Уплата налогов и бухгалтерский учет.

Согласно закону, сдача жилья в аренду предполагает уплату налогов в установленном размере.

• «Налогоплательщики - физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (п. 2.1 ст. 23 НК РФ)».

Если речь идет о физическом лице, его налог от дохода от аренды составляет:

• 13% для резидентов страны.
• 30% для иностранных граждан.

Зарегистрировав статус ИП, арендодатель может уплачивать налоги в размере 6% от дохода, выбрав упрощенную систему налогообложения. При этом он должен вести бухгалтерский учет и запись доходов и расходов.

○ Ответственность при сдаче квартиры.

Если обнаружится, что арендодатель не платит налоги с доходов от сдачи жилплощади в аренду, на него может быть наложен штраф от 20% до 40% помимо взыскания суммы утаенной суммы.

• «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 НК РФ).
• Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 3 ст. 122 НК РФ)».

Если сумма неуплаты признана особо крупной, наказание регулируется Уголовным кодексом РФ и предусматривает штраф либо лишение свободы.

• «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года».

Здесь нужно учитывать, что крупным размером считается сумма больше 900000 руб., когда размер неуплаченного налогового долга составляет 10% от указанной суммы.

Является способом получения дополнительного дохода для владельца. Главное в этом деле - правильно оформить всю необходимую документацию, чтобы не пришлось переживать по поводу последствий сдачи жилья.

Если комната неприватизирована

В том случае, даже когда комнаты, находящиеся в коммунальной квартире, являются неприватизированными, то тогда сдать комнату в коммунальной квартире возможно, но только необходимо получение согласия других соседей .

Если согласие получено, то с арендатором необходимо заключить договор поднайма. Нужно получить письменное (желательно заверенное у нотариуса) согласие не только нанимателей других помещений , но и всех членов семьи, совместно проживающих с нанимателем.

Но стоит помнить, что договор поднайма такой комнаты, будет иметь силу , если после подписания норма предоставления квадратных метров на человека не стала меньше. А норма предоставления равна 18 метрам в квадрате на человека.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9713 юристов ждут Вас Быстрый ответ!

Задать вопрос

Поэтому, если после вселения арендаторов, эта норма стала меньше, другие проживающие в этой квартире могут оспорить сделку через суд . Все эти действия продиктованы тем, что каждая комната находится в собственности у государства и проживающие в ней являются нанимателями, а сама комната сдаётся государством по .

Поднанимателем комнаты, которая располагается в коммунальной квартире, не может быть человек, который имеет тяжёлую и заразную форму хронических заболеваний . Проживание с таким человеком на одной жилплощади может нанести вред здоровью других жильцов.

Сдача комнаты в коммунальной квартире. Комната находится в собственности

Если комната приватизирована и у неё есть собственник, в этом случае, сдача комнаты в коммунальной квартире не будет представлять сложностей. Собственник может распоряжаться своей жилплощадью по своему желанию, в том числе и сдавать в аренду. Но его действия не должны нарушать законных интересов и прав других людей, проживающих в этой квартире.

При сдаче комнаты в аренду необходимо заключать договор аренды . В этом договоре обязательно должны быть прописаны обязанности обеих сторон, как собственника, так и нанимателя.

Но не стоит забывать, что места, так называемого, общего пользования - это совместная собственность всех собственников. То есть санузел, коридор, кухня являются местами общего пользования . Следовательно, находятся в общей . А пользование имуществом, которое находится в совместном владении, осуществляется с согласия всех собственников. Следовательно, сделка по сдаче комнаты, затрагивает интересы других собственников. Поэтому для найма, следует иметь письменное согласие всех собственников.

Аренда комнаты в квартире, где есть как приватизированные, так и неприватизированные комнаты

Сдача квартиры в коммунальной квартире, в которой есть и приватизированные, и неприватизированные комнаты, возможна. Для этого придется пройти следующие процессы:

• заключить (если комната приватизирована) или поднайма (если не приватизирована),
• необходимо получить письменное (желательно заверенное у нотариуса) согласие всех нанимателей (неприватизированные комнаты) и совместно проживающих с ними лиц, а также все собственников (приватизированные комнаты).

Сдать комнату в коммунальной квартире непросто, есть много нюансов. Поэтому лучше доверить это профессионалам. Лучше всего обращаться в те , которые имеют солидный опыт работы именно с коммунальными квартирами , и опыт именно удачных сделок, без судебных разбирательств.

Проверьте муниципальные правила районирования вашего города. Ваш город может иметь правила по вопросам функционального зонирования, которые запрещают сдавать жилые помещения лицам, не имеющим с вами кровного родства, или в отсутствии на то лицензии или ставят ограничения на количество человек, не являющихся родственниками, которым вы можете сдавать комнату. Данные правила вы можете найти на сайте города или в местной библиотеке. В случае последнего попросите у работника библиотеки помочь вам в поисках местных законов.

Проверьте арендное законодательство вашего штата. Ваш штат может подчиняться арендному законодательству, распространяющемуся на такие случаи как ваш. Вы можете найти ссылку на такой закон на сайте вашего города. Попасть на сайт вы можете по следующим адресам «YOUR STATE.gov» или «YOUR STATE’S ABBREVIATION.gov». Например, если вы живете в Нью-Джерси, попробуйте вбить в поисковую строку вашего браузера «newjersey.gov» и «nj.gov», один из них или оба приведут вас на официальный сайт вашего штата.

Определите, сколько и какие комнаты хотите сдавать. Очевидно, что выбор падет на те комнаты, которые вами не используются. Рассмотрите также следующее:

• Комнаты необходимые для вас и вашей семьи. Например, если у вас 3 комнаты на верхнем этаже и 1 на нижнем, возможно, вы решите сдавать ту комнату, которая располагается на нижнем этаже, во избежание присутствия постороннего рядом с вашей комнатой и комнатами вашей семьи.
• Расположение ванной комнаты по отношению к сдаваемой комнате. Вы сможете получить больше денег за комнату с отдельной ванной. Для этого вы можете отказаться от своей. Ваш выбор зависит от определенных обстоятельств, и, в особенности, от того насколько сильно вы нуждаетесь в деньгах.
• Доступ к комнате, сдаваемой в аренду. Предусмотрите, чтобы сдаваемая комната находилась рядом с входной дверью. Так вы сможете избежать нарушения арендатором вашего режима и режима вашей семьи.

Определите, какую плату вы будете взимать за аренду комнаты. Вы можете выбрать месячный или еженедельный метод оплаты. Сумма за аренду может зависеть от многих факторов, включая следующие:

• Дальность расстояния от дома до университета, магазина, мегаполиса и/или мест проведения досуга. Если ваш дом находится вблизи университета, то у вас не будет отбоя от студентов находящихся в поисках комнаты для съема. Это дает вам возможность увеличить стоимость аренды. Цена за аренду комнаты увеличивается по мере приближенности дома к торговым районам, большим городам и местным зонам развлечений, таким как пляжи, парки или озера.
• Удобства, которые вы предлагаете, например доступ к кухонным принадлежностям, прачечной или индивидуальная ванная комната.
• Размер дома, количество проживающих в нем, а также тип, размер, количество и доступ к общим участкам в доме, таким как гостиная, комната отдыха, сауна или бассейн.
• Действующая средняя арендная плата за комнату в вашем районе. В случае, если вблизи вашего дома есть университет, вы можете узнать эту информацию, обратившись в департамент по размещению студентов этого учебного заведения. В ином случае, проверьте объявления в местных газетах и объявления в интернете, чтобы определить какую цену предлагают за съем комнаты в вашем районе.

Подготовьте комнату для жильца. Вне зависимости от степени чистоты вашего дома и сдаваемой комнаты в частности, в случае, если вы не провели генеральную уборку, инспекцию и не сделали необходимый ремонт в комнате, вам будет необходимо провести соответствующую подготовку комнаты. Для этого:

• Освободите комнату. Уберите все личные вещи, предметы декора, снимите все со стен и вынесите мебель из комнаты. Заприте все это в кладовке.
• Вымойте стены, потолок, плинтуса и окна. Для этого используйте жидкое средство для мытья посуды или мыло для рук, горячую воду и пару тряпок или губок.
• Вымойте все люстры и выключатели. Выкрутите лампочки и снимите плафоны. Затем вымойте плафоны с мылом и водой и хорошенько высушите. Замените лампочки и наденьте плафоны обратно. Протрите все выключатели и розетки дезинфицирующим раствором.
• Вымойте все двери. Вымойте двери водой и мылом и продезинфицируйте дверные ручки.
• Сделайте необходимый косметический ремонт. Это включает в себя заделывание дыр в стенах и потолке, починку дверей шкафа, которые плохо закрываются или скрипят, закручивание гаек, необходимые замены.
• Вымойте пол. Пропылесосьте и почистите ковры, подметите и пройдитесь тряпкой во всех других местах.
• Обставьте комнату мебелью. Убедитесь что выбранная вами мебель чистая, в надлежащем состоянии, сочетается с общей обстановкой в комнате и удобно расставлена.

Набросайте проект договора аренды. Ваш договор должен включать следующую информацию:

• Описание имущества. Данный пункт должен включать в себя адрес, определенную комнату, сдаваемую в аренду (например, «маленькая голубая комната на втором этаже» или «задняя комната на первом этаже»), и комнаты к которым у арендатора будет доступ.
• Информация об аренде. Арендная плата, метод оплаты (раз в месяц или еженедельно), день или дата оплаты (например, каждая пятница или 1-ое число каждого месяца). Вы также должны установить срок в который арендная плата должна выплачиваться и комиссию за просрочку. Если вы решите позволить жильцу делать некоторую работу по дому, такую как стрижка газона, приготовление еды или уход за ребенком в обмен на некоторую скидку, вам также необходимо указать это в договоре.
• Условия аренды. Убедитесь что условия аренды включены в договор. Например, вам необходимо указать сдаете ли вы комнату на месяц или на год. Также вы должны указать дату переезда жильца, или срок в который он/она должны въехать.

Создайте список правил. Подготовьте список правил пользования домом и прикрепите его к договору. Данное приложение позволит жильцу осознать, что вы от него ожидаете, и что ему/ей разрешается. Оставьте место в таком списке для подписи жильца, которая будет говорить, что со списком жилец ознакомлен/на и согласен/на. Вот несколько вещей, которые вы можете включить в список:

• Курение. Позволяете ли вы курить в своем доме? Существуют ли в вашем доме специальные места для курения? Или курить в вашем доме запрещено?
• Алкоголь. Разрешается ли вашему жильцу выпивать в общих комнатах или только в своей комнате? А может быть вы вообще против приема алкоголя на территории вашего дома?
• Гости. Как вы относитесь к тому, что ваш жилец будет принимать гостей? Могут ли его/ее друзья оставаться с ночевкой? Могут ли гости пользоваться общими комнатами или арендатор может приглашать их лишь в свою комнату?
• Использование общих комнат. Существует ли ограничение времени на приготовление пищи или стирку одежды? Например, позволите ли вы своему жильцу стирать одежду в любое время? А использовать кухню посреди ночи? Или смотреть телевизор в гостиной в любое время?

Сейчас рынок недвижимости просто кишит выгодными предложениями о сдаче или аренде жилья. Но при этом очень важно знать основные нюансы, которые не дадут завести в заблуждение ни одну из сторон сделки. Сегодня речь пойдет именно об аренде комнаты в квартире и о том, как можно сделать это правильно. Справедливый и внимательный подход к делу обеспечит высокий результат, на который вы и рассчитываете. Для этого мы рассмотрим все нюансы аренды и правильные варианты решения ситуации.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Виды помещений подобного типа

Прежде чем заниматься вопросом о том, как сдать комнату, нужно определить существующие виды помещений:

• Комната в приватизированной недвижимости;
• Комната в неприватизированной недвижимости;
• Помещения в неприватизированных коммунальных квартирах;
• Помещения в приватизированных коммунальных квартирах.

Для каждого вида комнат существуют свои нормы и правила, описанные в законе, которым нужно обязательно следовать. Иначе даже заключенный договор аренды не будет иметь никакого веса.

Неприватизированная в коммуналке

Если говорить о варианте, который может вызывать наибольшее количество вопросов, то это комнаты в коммунальных квартирах неприватизированного типа. Несомненно, такое жилье согласно закону является вашей собственностью, и вы имеете право сдавать его в аренду. Но для этого потребуется согласие наймодателя.

Причем в его лице может выступать кто угодно, т.е. городской совет, предприятие или фирма. Чтобы определить точное лицо, то вам нужно заглянуть в свой договор аренды.

Чтобы сдать такую комнату, вам нужно написать официальное обращение с согласием всех членов семьи вашему наймодателю. Вдобавок вам не стоит забывать и про своих соседей, потому что потребуется еще и их согласие. Причем не только их, но и всех проживающих с ними граждан. Будет лучше, если полученное согласие вы также оформите в письменном виде. Иначе могут возникать проблемы. Если же вами будут получены положительные ответы от всех вышеперечисленных граждан, то смело заключайте новый документ с нанимателем.

Приватизированная в коммуналке

Основным отличием от первого варианта является то, что такая комната полностью принадлежат вам. И могло бы показаться, что такой недвижимостью можете распоряжаться только вы, но это не совсем так. В таких помещениях есть места общего пользования (туалет, кухня и ванна). Согласно договору приватизации они на равных правах принадлежат всем жителям квартиры. Поэтому вам не обойтись без их согласия на пользование общим имуществом вашим новым жильцом. И его также нужно будет оформить в письменной форме. Вы можете отразить в документе все интересующие вас и ваших соседей пункты, чтобы в будущем не возникало никаких конфликтов.

Неприватизированная квартира

Если говорить про обычную квартиру, в которой вы проживаете по договору социального найма, то здесь вам уже не понадобится согласие соседей, потому что таких у вас попросту нет. Но здесь уж точно не обойтись без разрешения в письменной форме вашего наймодателя, которым зачастую выступает городской совет или определённое предприятие. Не забывайте и про письменное согласие остальных совершеннолетних членов семьи. Без этого процесс аренды будет невозможным.

Приватизированная квартира

Если речь идет о квартире, собственником которой являетесь вы один, то вам не понадобится ничье согласие, чтобы сдать помещение. Если же есть и другие владельцы, то вам будет нужно их согласие, оформленное в виде официального документа.

Сделать это можно при помощи таких документов:

• Доверенности на одного из владельцев квартира при участии всех остальных;
• Договора аренды, в котором будут указаны имена всех собственников.

Если же вы собираетесь проживать в той же квартире, где сдаете комнату, то нужно сразу определить некоторые условия пользования и подробно описать их в документе.

Сдача всех комнат

В этой ситуации стоит обратить внимание на то, что приватизированная квартира является только вашим делом. Поэтому вы не обязаны никому рассказывать, в том числе соседям, что собираетесь сдавать одну или несколько комнат, размер оплаты и прочие сведения. Вы можете просто предупредить соседей о том, что у вас появились квартиранты.

ТСЖ – еще одна служба, которая может заинтересоваться вашими квартирантами. В последнее время все большую популярность набирает взаимодействие с кооперативами и сообществами. Но им объявлять про новых нанимателей вы тоже не обязаны. Исключением может служить тот факт, что ежемесячный взнос за участие в кооперативе рассчитывается исходя из количества проживающих в квартире. Но даже тогда вы можете не уточнять их персональную информацию.

Что стоит сразу обсудить?

Изначально нужно составить дополнительный документ, то есть акт, в котором будет описано все имущество, находящееся в комнате. Иначе при его порче вы не сможете найти виновных, и ущерб вам никто не возместит. А вот подобный документ решит этот вопрос. И тогда вы получите комнату после окончания аренды в том же состоянии, в котором сдавали.

Что касается коммунальных платежей, то вы можете сами решить, кто будет их оплачивать. Если же обращаться к слову закона, то он говорит о том, что эта обязанность ложится именно на нанимателя. Но это можете быть и вы как наймодатель. Тогда нужно внести это условие в договор найма. Если же будут образовываться задолженности, то стоит понимать, что ответственность все же будете нести именно вы.

Нужно помнить и про неприкосновенность жилища, которая говорит о том, что вы не сможете в отсутствие жильцов приехать и зайти в их комнату. Об этом нужно предупреждать сразу и заранее договариваться о встрече. Спонтанные проверки могут закончиться плачевно именно для владельца.

Если же вы обнаружили, что в вашем жилище проживают другие люди, которые не были описаны в договоре, то вы можете прекратить аренду жилья сразу же, без внесения компенсации. Еще одним условием для досрочного расторжения сделки можно считать использование квартиры не по назначению, наличие долгов по квартплате.

Наша статья расскажет читателю как сдать комнату в аренду правильно, при этом не нарушить закон и не попасть на уловки мошенников. Мы рассмотрим различные вариант сдачи жилья, способы поиска клиентов и урегулирование вопроса налоговых выплат.

Кому выгодно сдавать и снимать комнату

Съем отдельной квартиры сегодня обходится дорого. Позволить себе подобное «удовольствие» сможет не каждый. Поэтому, многие граждане заинтересованы в аренде только одной комнаты. При этом, они согласны на проживание с владельцем квартиры или другими квартиросъемщиками. Подобные предложения крайне актуальны для студентов и иногородних жителей, приехавших на работу.

Сдавать одну комнату в квартире также выгодно, как и снимать ее. Проживая на большой жилплощади, владелец может занимать лишь одно помещение, а остальные пустовать. Так зачем же платить коммунальные услуги в полном объеме? Можно сократить данные расходы, сдав свободные комнаты, при этом заработав хорошие деньги.

Сдачей комнат, как правило, занимаются одинокие пенсионеры. Реже предприимчивые граждане, владеющие несколькими объектами недвижимости. Для них, арендная плата становится отличным дополнением к пенсии или заработной плате.

Способы сдачи комнаты в аренду

Существует два способа сдачи комнаты в аренду:

1. Через агентство недвижимости.
2. Самостоятельно.

Риелтор поможет не только найти подходящего квартиросъемщика, но также уладить документальные нюансы аренды. Собственнику квартиры понадобится заключить договор с клиентом, типовые бланки заполнят и заверят сотрудники агентства недвижимости. Так, договор примет официальную форму. В дальнейшем, при условии оформления документа на срок более одного года, его потребуется зарегистрировать в Росреестре. С этим также помогут риелторы.

Большим недостатком обращения в агентство недвижимости является необходимость оплаты их услуг. Как правило, она состоит из отдельных частей. Одна подразумевает поиск клиента, другая – заключение договора, третья – помощь в регистрации сделки в Росреестре. Стоит ли обращаться за данными услугами и переплачивать, если можно уладить все вопросы самостоятельно, решать только собственнику квартиры.

Как сдать комнату самостоятельно

Поскольку желающих снять комнату без обращения в агентство недвижимости много, найти подходящего клиента будет несложно. С этой целью достаточно сделать фотоснимки помещения и разместить объявления на электронной или обычной доске. Не исключено использование тематических пабликов в соцсетях.

Подавая объявление следует предоставлять только достоверные данные. В обязательном порядке необходимо указывать отдаленность от станций метро и автобусных остановок, наличие поблизости учебных заведений, магазинов и парков.

В процессе устных договоренностей с клиентом, необходимо обсудить:

• Сроки сдачи комнаты в аренду.
• Ежемесячную оплату.
• Взнос платы за последний месяц.
• Правила пользования общим имуществом.
• Прочие, важные для обеих сторон сделки, моменты.

После устных обсуждений, сторонам следует заключить договор. Посмотреть его образец и скачать пустой бланк можно бесплатно в интернете.

Далее перед владельцем встанет один важный вопрос: сдавать квартиру официально или в обход закона. В первом случае, регистрировать договор аренды не понадобится, как и оплачивать налоги. Однако, здесь необходимо учитывать риски. В случае выявления незаконной сдачи недвижимости, собственнику придется заплатить штраф и налоги, рассчитанные за предыдущие периоды.

Официальная сдача квартиры будет подразумевать регистрацию договора в Росреестре. Если владелец не хочет этого делать, он вправе заключить контракт на 11 месяцев, а после его окончания подписать с арендателем новый документ. Таким образом, можно немного обойти закон.

При официальной сдаче комнаты следует учитывать, что квартира должна быть приватизированной и принадлежать арендодателю на правах собственности. Сдача муниципального жилья невозможна. Если квартира принадлежит нескольким владельцем, для легализации сделки потребуется предоставление их письменного согласия на сдачу помещения в аренду.

Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты

Договор аренды может быть составлен в произвольной форме, при этом в нем обязательно следует отразить следующие сведения:

1. Паспортные данные сторон.
2. Условия совместного проживания сторон.
3. Сроки аренды помещения.
4. Сумма оплаты аренды и коммунальных платежей.
5. Способ передачи денег.
6. Права и обязанности сторон.
7. Условия расторжения договора.

Стороны вправе договориться о передаче денег наличными или их безналичном переводе на расчетный счет получателя. При выборе первого способа, следует обсудить написание расписки о получении денежных средств. Она позволит избежать материальных претензий в будущем.

Договор составляется в двух экземплярах. Если в дальнейшем планируется проведение его регистрации в Росреестре, понадобится три экземпляра. Составить документ можно как в письменной, так и в печатной форме. Его нотариальное заверение не требуется.

Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду

При официальной сдаче комнаты в аренду по закону 2019 года, владелец квартиры должен позаботится о своевременной оплате налога. Его размер составляет 13% от суммы платы за аренду, полученной за один календарный год. Оформление ИП здесь не нужно.

В качестве доказательства размера оплаты, собственник недвижимости может предоставить выписку с расчетного счета и копию договора аренды. Один раз в год, он обязан:

• Сдать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо успеть до 30 апреля года, следующего за отчетным.
• Оплатить рассчитанную сумму налога до 15 июля года, следующего за отчетным.

Заполнить налоговую декларацию достаточно просто. В ней отражается сумма полученных доходов и расходов, а также размер налога, подлежащего уплате. Если комната пустовала, т.е. арендная плата не поступала, в декларации проставляются нули.

Если не сдать отчетность вовремя и не оплатить налог, собственнику недвижимости придется заплатить штраф.

Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке

Подписывая договор аренды комнаты, владелец квартиры должен уделить особое внимание условиям его расторжения, а также возмещению понесенных убытков в случае причинения ущерба имуществу. Причинами одностороннего разрыва договорных отношений может стать:

1. Нарушение сроков внесение платы аренды.
2. Отказ арендателя от оплаты коммунальных платежей.
3. Аморальное поведение арендателя.
4. Несоблюдение прочих условий, прописанных в контракте.

Договор может быть разорван и по инициативе арендателя. Как правило, в таком случае причиной является смена места жительства. Это также следует предусмотреть при составлении документа.