Все о том, как иностранцу купить квартиру: документы, оформление и налоги. Особенности договора найма жилого помещения для иностранного гражданина Жилье иностранным гражданам

) не лишним будет обсудить этот самый договор.

Если не хотите обсуждать, а хотите сразу скачать бланк - переходите в конец статьи.

Как указано на сайте ММЦ: Предварительная запись на сдачу документов для получения разрешения на временное проживание осуществляется при предъявлении документа, удостоверяющего личность, и документа, подтверждающего право пользования иностранным гражданином жилым помещением, расположенном в городе Москве.

Документом, подтверждающим право пользования иностранным гражданином жилым помещением, согласно ст. 15 Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», ч. 2 ст. 30, ст.ст. 76, 77 ЖК РФ, ст.ст. 671, 685 ГК РФ является:

Для собственника жилого помещения:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (часть помещения, доли).
• Выписка из единого государственного реестра недвижимости.
• Договор купли-продажи или договор дарения, заключенные до 01 марта 2013 и зарегистрированные в Росреестре.

Для пользователя жилого помещения:

• Договор найма / поднайма (аренды/субаренды) жилого помещения.
• Договор безвозмездного пользования (ссуды) жилым помещением.

Те, у кого нет собственной квартиры, приносят договор, подтверждающий их право жить в чужой квартире. Договор бывает "возмездный" и "безвозмездный". Разница в том, что в "возмездном договоре" (официально он называется договор найма ) фигурируют деньги, с этих денег хозяин квартиры, сдающий ее, обязан уплатить налог. А в договоре безвозмездного пользования деньги не значатся, подразумевается, что хозяин пускает человека жить в свою квартиру бесплатно.

*Этот договор часто используют, чтоб уйти от уплаты налогов (об оплате договариваются устно и в договоре не указывают). По закону так делать нельзя.

Договор найма и договор аренды

В народе договор найма часто называют договором аренды. Но на самом деле, если жилье сдается гражданину (физическому лицу ), то заключается именно договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). А вот если жилье хочет снять юридическое лицо (организация), заключается договор аренды . Организация никак не сможет получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма. (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.

Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

При этом договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Именно поэтому договоры найма чаще всего заключают на 11 месяцев.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ)

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Срок договора

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). В ММЦ требуют, чтобы договор был заключен на срок не менее трех лет .

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Что должно быть прописано в договоре, чтобы его приняли в ММЦ

В договоре, подтверждающем право пользования иностранным гражданином жилым помещением, должны быть указаны:

• стороны договора,
• предмет (площадь и адрес жилого помещения, позволяющие идентифицировать объект),
• место и дата заключения договора.

Договор ссуды (договор безвозмездного пользования)

Договор безвозмездного пользования жилым помещением или безвозмездного найма иногда ошибочно называется договором бесплатной аренды.

Согласно ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) ссудодатель обязуется предоставить ссудополучателю вещь в безвозмездное временное пользование, а ссудополучатель обязуется вернуть её в том же состоянии, в котором её получил.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением должен содержать:

• Предмет договора – квартира.
• Безвозмездность предоставляемого жилья.
• Стороны договора.
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность сторон.
• Условия расторжения договора.
• Дата и место заключения договора.
• Подписи сторон.

Договор должен быть заключен на срок действия разрешения на временное проживание. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» срок действия разрешения на временное проживание составляет три года.

Договор безвозмездного пользования нельзя зарегистрировать в Росреестре, но можно внести запись о его "существовании" в ЕГРН. В записи об ограничении (обременении) в таком случае указывается вид зарегистрированного ограничения права и обременения недвижимого имущества - "безвозмездное пользование".

6.14. Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договора безвозмездного пользования (ссуды)

152. При государственной регистрации договора безвозмездного пользования (ссуды) в реестр прав на недвижимость вносятся:

Запись о сделке - государственной регистрации договора безвозмездного пользования (ссуды);

Запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды).

153. В записи об ограничении (обременении) дополнительно указываются:

Вид ограничения (обременения): слова «безвозмездное пользование (ссуда)»;

Предмет безвозмездного пользования (ссуды): данные об объекте недвижимости, передаваемом по договору безвозмездного пользования (ссуды) или его части с указанием учетного номера такой части; если объект недвижимости передается в безвозмездное пользование целиком, то указываются слова «Весь объект»;

Срок: даты начала и окончания безвозмездного пользования или дата начала безвозмездного пользования и ее продолжительность; в случае если срок безвозмездного пользования не определен, вместо продолжительности пишутся слова «Срок не определен». (не забываем про требование "3 года")

ОБРАЩАТЬСЯ ЛУЧШЕ В МФЦ!

Выберите Moscow Rentals для поиска элитной квартиры в аренду в Москве. Мы окажем риелторские услуги на высоком профессиональном уровне и предложим Вам все варианты, доступные на рынке: студии в аренду, элитные квартиры в аренду, пентхаусы в аренду, аренда загородных домов, аренда элитных апартаментов в международном бизнес-центре Москва-Сити. Просто сообщите нам о Ваших потребностях.

Сдать элитную квартиру в Москве иностранцам

Если Вы хотите сдать элитную квартиру иностранцам, бизнесменам, студентам международных вузов, сотрудникам посольств, руководителям международных компаний, пожалуйста, оставьте нам Ваш запрос, и мы подберем для Вас подходящего арендатора.

Продажа и покупка элитной недвижимости в Москве

Мы поможем Вам подобрать подходящую элитную недвижимость для покупки в Москве. Квартиры в новостройках, а также вторичное жилье будут предложены Вам без агентской комиссии. Продажа квартир в элитных новостройках, продажа квартир в элитных комплексах Москвы, продажа пентхаусов в центре Москвы, продажа загородных домов на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе — все доступные варианты будут предложены Вам вскоре после Вашего запроса.

Если Вы подобрали недвижимость самостоятельно, Вы можете обезопасить Вашу сделку и сэкономить время, воспользовавшись нашей услугой .

Стоимость и описание услуги по продаже недвижимости можно найти

Аренда практически всегда это риск. Риск возрастает многократно, если арендаторы квартиры- мигранты из ближнего или дальнего зарубежья или приезжие из глубинки. Разберемся подробнее- что говорить закон и личный опыт о сдаче квартир в аренду мигрантам.

Арендатор- гражданин России

Если квартира сдается гражданину России, то никаких особых проблем это не составит. Опыт показывает, что в большинстве случаев люди, приезжающие в Москву на заработки, не приносит лишних хлопот арендодателям. Но нужно знать, что они имеют право жить в Москве без обязательной постановки на учет в Москве не более 90 дней.

После этого приезжие должны самостоятельно зарегистрироваться в органах ФМС. Напомнить об этом арендатору нужно обязательно.

Чтобы зарегистрироваться в Москве, нужно:

1. Заявление
2. Паспорт и его копию (или другой документ, удостоверяющий личность)
3. Договор найма квартиры или заявление хозяина квартиры- одним словом, основание для временного проживания.

В этом случае от наймодателя требуется только согласие. Причем, если в квартире несколько собственников, то нужно их письменное согласие. Если арендуется муниципальная квартира, то нужно согласие всех прописанных.

По результатам ФМС выдает свидетельство с двумя печатями- красной гербовой и черной прямоугольной печатью паспортного стола. После получения такого свидетельства желательно посетить ЕИРЦ - Единый расчетный центр района. Здесь производит перерасчет коммуналки.

Санкция за невыполнение этого правила определена ст. 19.15 КОАП- это штраф от 1500 до 2500 рублей. Отвечает и собственник за незарегистрированного жильца- штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

Арендатор- мигрант (иностранец)

Прежде всего нужно сказать, что на рынке аренды квартир в Москве 10% квартир сдается трудовым мигрантам. И это если принимать во внимание, что 2/3 мигрантов живут не в квартирах, а в подсобках, организованных спальных местах при предприятиях и в дворницких. Если вывести из тени всех мигрантов, то окажется, что мигранты займут 2/3 арендуемых квартир в Москве.

Основание для пребывания иностранцев в России является разрешение на временное проживание. Это определено в законе 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации".

Конечно, абсолютное количество трудовых мигрантов в Москве- нелегальные. И хотя между Россией и странами ближнего зарубежья безвизовый режим, все равно для трудоустройства мигранты (временно пребывающие иностранные граждане) должен жить на территории России на основании визы или миграционной карты.

Чтобы устроится на работу, мигрант должен предъявить наймодателю паспорт и миграционную карту с отметкой органов пограничного контроля. Если же трудовой мигрант ранее уже стоял на миграционном учете в России, и решил сменить квартиру- нужно потребовать у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию России.

Эти документы- миграционная карта или отрывная часть уведомления о прибытии не должны иметь подчисток, исправлений или помарок. Такие документы не действительны.

При смене места жительства временно пребывающий в России иностранец обязан заново встать на миграционный учет по новому месту жительства. При этом уведомление в ФМС о прибытии иностранца подается наймодателем.

Арендодатель может подать заявление в:

• Лично в территориальную ФМС
• Через многофункциональные центры
• Направить письмо- уведомление почтовым отправлением.

Опытные владельцы жилья, сдававшие свои квартиры иностранцам, советуют очень внимательно изучить паспорт мигранта- квартиросъемщика. Не редки случаи, когда по паспорту одного мигранта селится другой.

Нужно проверить совпадение фамилии, имени и отчества на всех документах. Проверить срок окончания визы, или документа, дающего право пребывания в России мигранту. Если мигрант прибыл в Россию по приглашению, нужно проверить этот факт у пригласившего.

1. Крайне важно правильно составить договор аренды с мигрантом- это может спасти и от претензий властей (а правила пребывания иностранцев только ужесточаются) и от наличия к квартиросъемщику многочисленных родственников и земляков.
2. В договоре аренды с иностранцем нужно прописать, что если в квартире появляются иные лица, это влечет за собой повышение ставок аренды. Кроме этого, нужно прописать в договоре режим появления хозяев для контроля за порядком в квартире.
3. Стандартно описывается условие порядка оплаты коммунальных платежей- за коммунальные услуги платит арендодатель, а за воду (при наличии счетчиков), телефон и электроэнергию – арендатор.
4. Очень четко нужно определить условия выселения арендатора- мигранта.
5. Договор аренды нужно озаглавить "договором коммерческого найма жилого помещения". Этот договор не подлежит государственной регистрации в отличие от договора аренды.
6. После заключения договора нужно поставить в известность участкового инспектора.
7. поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Это еще и для вашей безопасности.
8. С соседями посложнее. Вообще- то закон не обязывает согласовывать с соседями сдачу в аренду квартиры. Однако по дружески предупредить соседей следует- может быть они еще и последят за квартирой. Ведь если арендаторы- мигранты что- то натворят по отношению к соседям, отвечать по закону обязан хозяин квартиры.
9. Некоторые эксперты советуют даже застраховать ответственность перед третьими лицами за порчу имущества (пожар, затопление и т.п.)

Ответственность за нарушение правил регистрации мигрантами

• Штраф от 2 000 до 4 000 рублей заплатит собственник не исполнивший обязанности по подаче уведомление в территориальные органы ФМС.
• Штраф до 5 000 рублей, если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном в его квартире иностранном гражданине, при том, что иностранец у него не живет.

Приезжие из разных регионов России, а также мигранты из стран СНГ являются одной из самых многочисленных и активных групп нанимателей жилья, особенно в крупных городах. Юристы и риелторы рассказали "РИА Недвижимость", как собственнику квартиры правильно сдать в аренду приезжим постояльцам, чтобы не нарушить закон, не поссориться с соседями и не стать жертвой синдрома "землячества" нанимателей.

Если арендатор гражданин РФ

С гражданами, приехавшими из других регионов РФ, особых проблем при сдаче им жилья в аренду нет, говорят эксперты. Как объясняет старший юрист ООО "ПРИОРИТЕТ" Виталий Бородкин , приезжие россияне вправе находится в месте пребывания без обязательной постановки на учет до 90 дней.

После окончания этого срока граждане РФ должны зарегистрироваться по месту пребывания. По словам юриста, как правило, они делают это самостоятельно, подавая в Федеральную миграционную службу (ФМС) заявление, копию документа, удостоверяющего личность, а также документы, являющиеся основанием для временного проживания: договор коммерческого найма жилья, социального найма или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение для проживания.

Получается, что от наймодателя требуется только согласие в виде заявления, где он указывает, что не возражает о регистрации гражданина по месту пребывания, поясняет Бородкин.

Затем собственнику достаточно просто проверить регистрацию у нанимателя. Подлинность регистрации по месту пребывания гражданина РФ подтверждает наличие двух печатей, объясняет руководитель отдела аренды АН "Азбука Жилья-Беляево" Анастасия Сергиенко.

По ее словам, одна из них должна представлять собой красную круглую гербовую печать, на которой должно быть написано большими буквами по кругу "Федеральная миграционная служба" (большими буквами), а маленькими буквами - "Печать основного документа, удостоверяющая личность гражданина Российской Федерации" и номер службы. Вторая печать должна быть черно-белой прямоугольной печатью районного паспортного стола с подписью начальника паспортного стола или его заместителя.

Если арендатор иностранец

Если же вы решили сдавать жилье иностранцу, то, по словам Бородкина, стоит иметь в виду, что правовое положение иностранных граждан на территории РФ регулируется нормами федерального закона № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации". Этот закон различает временно прибывших граждан, временно проживающих граждан и постоянно проживающих иностранных граждан, объясняет юрист.

С постоянно проживающими иностранцами, по его словам, как и с приезжими из российских регионов, трудностей возникнуть не должно, так как они получают вид на жительство, то есть легализуются на территории РФ.

Как правило, не случается проблем и с временно проживающими иностранцами, поскольку основанием для их пребывания в РФ является разрешение на временное проживание - именно эту бумагу и нужно проверить собственнику.

А вот временно пребывающие иностранные граждане, то есть те, кто в основном находится или должен находиться на территории РФ на основании визы или миграционной карты, входят в особую "группу риска": именно к этой категории иностранцев относится большинство трудовых мигрантов. С ними в плане проверки документов юристы советуют быть особенно внимательными.

Проверка с пристрастием

По прибытию в место временного проживания, то есть в снимаемую квартиру, иностранный гражданин обязан предъявить наймодателю документ, удостоверяющий личность (паспорт) и миграционную карту с отметками органов пограничного контроля, объясняет Бородкин.

"Если при заключении договора аренды иностранный гражданин отказывается предоставлять паспорт и миграционную карту, есть все основания задуматься над тем, заключать или не заключать с ним договор аренды (найма) жилого помещения", - рассуждает он.

В случае, если временно пребывающий гражданин ранее уже был поставлен на миграционный учет по предыдущему месту пребывания в России, а потом решил сменить жилье, юрист советует попросить у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию РФ.

Ни миграционная карта, ни отрывная часть уведомления о прибытии ни в коем случае не должны содержать исправлений, подчисток, помарок, обращает внимание Бородкин. Если таковые имеются, то документ не является действительным.

Собственнику, планирующему сдавать жилье мигрантам, следует также помнить, что, согласно закону, временно пребывающий иностранный гражданин обязан при смене жилья заново вставать на миграционный учет по новому месту пребывания.

А вот уведомление о прибытии иностранца в место нового проживания подается именно принимающей стороной, то есть наймодателем, подчеркивает юрист. При этом собственник сдаваемого помещения, по словам Бородкина, может подать заявление лично в территориальные органы ФМС, либо через многофункциональные центры, либо направить уведомление почтовым отправлением.

В свою очередь старший юрист, руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Дмитрий Щеглов рекомендует с особым интересом изучить паспорт потенциального квартиросъемщика - иностранца, чтобы убедиться, что на фото в документе тот же самый человек, что и будущий наниматель. По словам юриста, стоит обратить внимание на совпадение имен, фамилий и отчеств на всех представленных документах, а также на срок окончания визы, либо иного документа, декларирующего дату пребывание и дату отъезда иностранного гражданина.

Последнее важно для заключения договора найма помещения, так как срок действия договора не может превышать срок действия нахождения иностранного гражданина на территории РФ, напоминает Сергиенко из "Азбуки Жилья".

"В случае, если человек приехал по приглашению от кого-либо, необходимо проверить данный факт у приглашающей стороны", - завершает перечень документов для проверки Щеглов.

Без договора никак

Собеседники "РИА Недвижимость" единодушно утверждают: заключать договор аренды жилья с нанимателями-мигрантами крайне важно. Например, объясняют они, это "спасет" собственника от непрошенных постояльцев из числа земляков арендатора. "В договоре найма есть специальное поле, в котором указываются все лица (с паспортными данными), которые будут проживать в квартире.

Фиксируются и санкции, которые наступают при несоблюдении этого пункта. Например, повышение стоимости арендной ставки на определенную сумму", - напоминает руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина.

В свою очередь руководитель департамента аренды корпорации "Адвекс. Недвижимость" Марина Филиппова советует собственникам жилья, которые хотели бы включить "режим особого контроля" за своими квартиросъемщиками, указать в договоре найма в графе разрешенного количества посещений квартиры владельцем большее число визитов, чем стандартный один раз в месяц в день оплаты. Более того, отмечает эксперт, если вы не хотите, чтобы постояльцы "расслабились", этому пункту нужно строго следовать.

Кроме того, в договоре следует четко оговорить сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить, добавляет Сергиенко. "Наиболее распространенная практика - за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию - арендатор, так как сумма зависит от его нужд", - говорит собеседница агентства.

Кроме того, по ее словам, в договоре можно описать и условия выселения плохо ведущего себя квартиранта.

Кстати, что касается формы договора, то в случае, если арендодатель и арендатор являются физическими лицами и хотят оформить долгосрочные отношения (более чем на один год), то заключаемый договор следует назвать "договор коммерческого найма жилого помещения", указывает Щеглов. Такой договор, в отличие от договора аренды, не подлежит государственной регистрации, указывает юрист.

Дополнительная страховка

Щеглов рекомендует поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Именно в его обязанность входит контроль и соблюдение общественного порядка на местах, и инспектор должен быть в курсе того, кто проживает на подведомственной ему территории.

Что касается разрешения от соседей на сдачу в наем жилых помещений мигрантам, то здесь, по словам Бородкина, ситуация неоднозначная. В случае, если арендодатель является единственным собственником жилого помещения (даже если это комната в коммунальной квартире), то он не обязан испрашивать какого-либо разрешения от соседей, замечает юрист.

Зона риска

Если человек решил сдавать внаем квартиру иностранным гражданам-мигрантам, то он должен понимать, что в данном мероприятии есть определенный риск, предупреждает Бородкин.

Например, по словам юриста, лица, сдающие в аренду свою квартиру иностранцам, могут нести гражданско-правовую ответственность в случае, если их наниматели своими действиями испортили имущество соседей.

В отдельных случаях наймодателю может угрожать и административная ответственность. В частности, штраф от 2 до 4 тысяч рублей придется заплатить собственнику жилья, не исполнившему свои обязанности по миграционному учету и не подавшему уведомление в территориальные органы ФМС о проживании на его жилплощади мигранта. А если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном на его недвижимости иностранном гражданине, но при этом сам иностранец у него фактически не живет, органы ФМС могут расценить это как предоставление ложных сведений, что также квалифицируется как административное правонарушение и влечет штраф до 5 тысяч рублей.

"Таким образом, в случае, если вы решили сдавать жилое помещение внаем иностранным гражданам, необходимо помнить о том, что обязанность по подаче сведений о прибытии иностранного гражданина, в том числе в связи с изменением места временного проживания, возложена именно на наймодателя, а не на иностранного гражданина. И собственно весь процесс сдачи внаем жилого помещения иностранным гражданам, процесс контроля за их проживанием и соблюдением ими правил проживания в квартире, а также возможные конфликтные ситуации со соседями - все это возлагается на плечи наймодателя", - подчеркивает Бородкин.

Поэтому Щеглов советует собственнику в целях минимизации возможных проблем потребовать от постояльцев застраховать их гражданскую ответственность перед третьими лицами от возможных бедствий, которые произойдут по их вине (пожар, затопление, порча чужого имущества) или застраховать ответственность самому, включив расходы по страхованию в арендную плату.

Ключевые слова: жилье, аренда, мигранты