Сколько на самом деле стоит квадратный метр жилья? Определяем себестоимость помещений Реальная себестоимость квартиры.
Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.
Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).
Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.
Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.
Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.
На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2 , если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.
Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2 .
Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.
Вариант №1 - Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:
(S1 - S2 - P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства.
При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.
Доходность можно оценить как:
470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.
Вариант №2 . Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.
(S1 - S2 - P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.
На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.
При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.
В этом случае доходность можно оценить следующим образом.
Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:
270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.
Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.
Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.
Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.
Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.
Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.
Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.
Проведем предварительные расчеты.
При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:
(S1 - S2 - P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.
На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.
173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.
Выводы
Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.
С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.
С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.
Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.
Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.
Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.
Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.
Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.
Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.
Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.
Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.
Эпилог
Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка.
Себестоимость строительства жилого многоквартирного дома массового сегмента в Москве в 2016 году составляет от 28 до 35 тыс. руб. за квадратный метр, следует из данных компании RD Construction.
Речь идет именно о себестоимости строительных работ - затраты застройщика на приобретение участка, разработку проекта, его реализацию и маркетинг не учитываются.
В исследовании уточняется, что использование отечественных строительных материалов в проектах массового сегмента может сегодня достигать 100%. Объекты в большинстве своем проектируются и реализуются по утвержденным СНИПам, требующим минимальных затрат.
При этом в строительстве индивидуальных технологичных жилых комплексов высокобюджетного сегмента, напротив, используются современные и преимущественно импортные материалы. В связи с этим себестоимость строительства варьируется уже от 45 до 65 тыс. руб. за кв. м, а цена не имеет верхнего предела. Конечная стоимость зависит от ряда факторов: общей площади, сложности объекта, наличия и объема подземного паркинга, уровня инженерных систем и отделочных материалов. Именно последние две позиции особенно подорожали в 2015 году из-за снижения курса рубля.
«Принято считать, что «поднятие коробки» всегда проходит одинаково. На практике это не так. Проекты бизнес-, премиум- и элиткласса всегда включают подземный паркинг. В зависимости от класса соотношение квартир и машино-мест растет от 1 до 4. Строительство одного подземного уровня паркинга обходится в 2-2,5 раза дороже наземного и существенно увеличивает смету строительно-монтажных работ», - отмечается в сообщении.
Отмечается, что разница в высоте межэтажных перекрытий может достигать от 0,5 до 1 м, что дополнительно увеличивает стоимость монолитных работ в элитных проектах. Значительно увеличивает себестоимость объекта и сложный фасад с использованием дорогостоящих и зачастую импортных отделочных материалов. Их цена по сравнению с материалами отечественного производства может быть выше в 3-4 раза. А цена сложного инженерного оборудования для объекта элиткласса в пересчете на 1 кв. м может быть сопоставима с затратами на все строительно-монтажные работы в типовом проекте экономкласса.
По данным RD Construction, в течение 2015 года произошло небольшое снижение цен на основные строительные материалы - бетон и арматуру. Однако говорить, что строительство стало заметно дешевле, нельзя, так как одновременно выросли цены на другие материалы и услуги: стоимость песка, затраты на транспорт, цены на инженерное оборудование и отделочные материалы.
Цены на иностранную инженерию и отделочные материалы выросли еще в начале 2015 года. В течение года их цена колебалась в диапазоне плюс-минус 20-30% в зависимости от курса рубля: в течение первого полугодия цены снижались, во втором - росли.
| Полная стоимость кап. строительства руб./кв.м (МИН-МАКС) | ||
|---|---|---|
| Сегмент | 2014 | 2015 |
| Эконом | 22 000 – 25 000 | 24 000 – 27 000 |
| Комфорт | 25 000 – 29 000 | 26 000 – 30 000 |
| Бизнес | 32 000 – 45 000 | 35 000 – 50 000 |
| Премиум | 45 000 – 65 000 | 56 000 – 70 000 |
| Элит | 56 000 – 100 000 | 62 000 – 120 000 |
" № 9/2012
Расчет себестоимости отдельных помещений в многоквартирном доме вызывает сложности у бухгалтеров. Особенно если изначально они для продажи не предназначались. Например, в случае, когда уже по окончании основного строительства компания решила надстроить мансарду. Рассмотрим порядок учета для такой ситуации.
Мансардные квартиры
Ситуация следующая. Застройщик построил дом. Бухгалтер собирался распределить затраты поквартирно пропорционально жилой площади. Но выяснилось, что организация еще оформляет в собственность чердачное помещение для дальнейшего строительства мансарды (квартир мансардного типа). Как сформировать чердака – так же как и квартир, пропорционально площади? Необходимо ли переводить чердачное помещение в – на счет 01, если в дальнейшем будет построена мансарда с целью продажи расположенных там квартир? Или оставить на счете и включить себестоимость чердака в себестоимость мансарды?
Права на общее имущество
Для начала следует отметить, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (п. 1, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Способ расчета
Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политики застройщика. При этом он должен быть экономически обоснованным. Например, в учетной политике можно предусмотреть, что себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, определяется как отношение стоимости строительства многоквартирного дома к общей площади всех его помещений коммерческого назначения. Под коммерческим назначением здесь понимается любое предполагаемое использование помещения в целях извлечения дохода: передача дольщику, оформление в собственность застройщика, в том числе с целью дальнейшей продажи, и т. д.
Пример 1. Стоимость строительства дома 300 000 000 руб. Общая площадь 25 000 кв. м, в том числе:
– квартир – 15 000 кв. м;
– чердачного помещения – 2000 кв.м;
– подвальных помещений – 3000 кв. м;
– лестничных площадок, лестниц, технических этажей и тому подобных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, – 5000 кв. м.
Нужно сформировать себестоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости.
Вариант I. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика с целью дальнейшей продажи) только квартиры. Остальное имущество является общим (для коммерческих целей не предназначено).
Тогда себестоимость 1 кв. м помещений коммерческого назначения (в данном случае – только квартир), будет равна 20 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 15 000 кв. м). Соответственно при продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты в бухгалтерском учете будет списана ее себестоимость в сумме 2 000 000 руб. (100 кв. м x 20 000 руб.).
Вариант II . Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика) квартиры и чердачное помещение. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 17 647,06 руб/кв. м (300 000 000 руб./ (15 000 кв. м + 2000 кв. м)).
Вариант III . Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика для последующей продажи) квартиры, чердачное помещение, части подвалов площадью 2000 кв. м. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 15 789,47 руб/кв. м (300 000 000 руб. / (15 000 кв. м + 2000 кв. м + 2000 кв. м)).
Как видим, вариантов может быть достаточно много. Тот факт, что в приведенном методе определения себестоимости (независимо от конкретного варианта) стоимость строительства не распределяется на общее имущество, смущать не должен. Это не имеет значения. Покажем на примере.
Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1. Допустим, согласно учетной политике, определяется себестоимость 1 кв. м общей площади дома. Она будет равна 12 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 25 000 кв. м). Предположим, что продаются только квартиры (вариант I из примера 1). На 1 кв. м квартиры приходится 2/3 кв. м общего имущества дома (10 000 кв. м: 15 000 кв. м) . При продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты будет списана ее себестоимость в сумме 1 200 000 руб. (12 000 руб/кв. м x 100 кв. м) и себестоимость относящегося к ней общего имущества в сумме 800 000 руб. (1 200 000 руб. x 2/3). Итого 2 000 000 руб. (1 200 000 + 800 000), что совпадает с суммой, рассчитанной в варианте I.
Отражение в учете
Если для строительства мансарды (то есть для реконструкции чердака) производятся работы, стоимость которых можно определить отдельно (в частности, имеется отдельная смета), то стоимость данных работ должна полностью включаться в себестоимость мансардного помещения. И только после завершения реконструкции стоимость мансарды может быть учтена на счете 43 «Готовая продукция» , если она предназначена для продажи. Либо – на счетах 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» , если она относится к основным средствам.
До этого времени учет затрат на строительство дома ведется:
– на счете «Вложения во » (если дом полностью предназначен для использования в качестве основного средства);
– на счете ( 6fa5;" target="_blank">01, 03) не следует.
Важно запомнить
Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политикой застройщика (определяется им самостоятельно). При этом установленный порядок должен быть экономически обоснованным.
Сегодня, по разным оценкам, от 40 до 50 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий и при этом не имеют возможностей реализовать свою мечту. Кризис вызвал падение спроса на новостройки, подогреть который в интересах государства. Иначе последствия будут необратимыми — схлопнется вся строительная отрасль. Ряд законодательных инициатив, вступающих в силу с января 2017 года, должны помочь и застройщикам, и покупателям жилья.
Несмотря на экономические трудности, которые сейчас переживает страна, новое жилье продолжают строить, хотя и с меньшим размахом. В Минстрое отмечают, что ожидать повторения высоких показателей недавнего прошлого сегодня не приходится.
2015 год был рекордный: мы вышли на цифру 85 миллионов квадратных метров построенного жилья, — сказал на IV Всероссийском совещании по жилищному строительству министр строительства и РФ Михаил Мень . — В этом году это вряд ли удастся. Поэтому главная задача — сохранить хотя бы уровень строительства индустриального жилья. Это то, на что наше министерство и Правительство влияют в первую очередь.
Понимая, что резко увеличить покупательную способность россиян, чьи реальные доходы продолжают падать, затруднительно, власти нацелились на снижение издержек строителей, чтобы уменьшить себестоимость квадратного метра жилья. Со слов застройщиков, их резервы снижения стоимости квартир давно исчерпаны. Что предлагает государство?
Сэкономим на страховке
Пока отечественные любое строительства будут относить к высокорискованному, требуя от застройщиков стопроцентного резервирования, стройфирмы вынуждены привлекать деньги дольщиков.
Вкладываясь на этапе нулевого строительства, соинвестор и так получает квартиру практически по себестоимости, но эту цену можно будет еще снизить благодаря последним поправкам в 214-й закон. В частности, после создания компенсационного фонда долевого строительства. Этот институт заменит неэффективные механизмы поручительства банка и затраты на которые застройщик включает в стоимость жилья. К примеру, сегодня у страховщиков составляют около 1 процента от суммы, указанной в договоре долевого участия. В федеральном фонде он составит ориентировочно 0,5 процента.
По информации из Минстроя, работы над созданием фонда начнутся со 2 октября, а функционировать он станет с нового года.
Инфраструктура со скидкой
За два рекордных года строители полностью освоили в стране все свободные площадки с готовой инженерией и инфраструктурой. И если ранее местные власти, выдавая разрешение на строительство, могли «обременить» застройщика возведением за свой счет детского сада или транспортной развязки, то сегодня такие повышенные обязательства мало кому по карману.
По словам Михаила Меня, на уровне Правительства уже принято решение выделить 20 миллиардов рублей на поддержку инфраструктуры, и сейчас в Министерстве решают, как их потратить.
Мы понимаем, что это не столь большие деньги, если это прямые инвестиции в инфраструктуру, — пояснил министр. — Но если этими средствами субсидировать процентные ставки по кредитам для компаний, которые строят сети или социальные объекты, то это может дать эффект, который мы увидели на примере ипотеки. В 2014 году благодаря господдержке россияне взяли ипотечных кредитов на 1,76 триллиона рублей. Точечная инъекция дает серьезную отдачу.
Кроме того, с 1 января 2017 года законодательство позволяет застройщику внести в состав себестоимости затраты на создание инфраструктуры, если это было условием выдачи разрешения на строительство. Раньше они делали это из прибыли. Значит, они платили НДС и все равно вкладывали в цену квадратного метра. Мы сейчас создаем условия для снижения себестоимости квадратного метра.
Промзоны пустят на переплавку
Со следующего года станет возможным запустить в повторный оборот заброшенные промышленные зоны, которые уже обеспечены почти всей необходимой инфраструктурой. До настоящего времени эти объекты остаются уродливым пятном на лице многих городов России. Только в расположены 83 производственно-коммунальные зоны площадью 18,8 га, что составляет более 17 процентов территории города в старых границах.
Новый 373-й федеральный закон механизм комплексного развития территории по двум алгоритмам: по инициативе правообладателей и по решению органов местного самоуправления. До конца ноября Правительство ждет предложения по списку территорий, которые будут развивать в рамках программы.
Прозрачные цены
Сегодня Минстрой раз в квартал отдельным приказом определяет показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по субъектам страны. Эти цифры предназначены для местными размера соцвыплат, которые предоставляются на приобретение квартир за деньги федерального бюджета. Примечательно, реальные рыночные цены на жилье в этих регионах, как правило, в два раза выше.
В министерстве признают, что правила формирования цены в строительной отрасли устарели и перестали отвечать современным реалиям, в том числе экономическим. Поэтому со следующего года решено запустить государственную систему ценообразования в строительстве - сокращенно ГИС ЦС. В нее будет заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, стоимости технических и трудовых ресурсов по всей стране, но с учетом региональных особенностей. В некоторых крупных субъектах, возможно, будет несколько ценовых зон. А в целом по стране — около 150.
Сейчас идет работа над целым блоком подзаконных актов, которые будут регулировать систему постоянного цен всех трех ресурсов, из которых складывается стоимость жилья. В конечном итоге будет определена стартовая предельная цена будущего контракта, с которой начнется конкурсная процедура торгов.
Эта информация станет востребованной не только у частных покупателей, но и у властей всех уровней. Федеральным и региональным чиновникам станет легче понять предельную цену строительства объекта в ходе переговоров по обоснованию инвестиций. Сегодня нам известны примеры, когда конечная стоимость объекта нередко во много раз превышает утвержденную ранее смету. Так, стадион «Крестовский» в за время строительства подорожал с 6,7 миллиарда рублей до 43,8 миллиарда.
Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья:
В 2016 году, согласно статистике, срок экспонирования готового жилья или ДДУ увеличился. Если раньше застройщик понимал, сколько времени в среднем займет распродажа построенных квартир. То сейчас этот период растягивается примерно на 30 процентов. Это не очень хорошо. Это значит, что покупательное желание у людей не такое высокое, как мы рассчитывали, строя 80 миллионов квадратных метров жилья.
Затягивание сроков напрямую связано с деньгами. Покупательная способность населения не растет, а у застройщиков косвенно увеличиваются затраты. Если шаги, предпринимаемые Минстроем, не изменят ситуацию, мы не сможем снизить цены. Они даже, наоборот, могут вырасти, что при существующей покупательной способности россиян фатально для строителей.
Елена Николаева, первый заместитель председателя Госдумы по жилищной и ЖКХ:
Кризис в отрасли налицо — за январь-июль 2016 года в стране было введено 37,2 миллиона квадратных метров жилья. Это на 7,4 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В 2015 году было заключено 679 197 договоров долевого участия, что на 20 процентов меньше, чем годом ранее. Это вызывает тревогу. Мы всегда поддерживали субсидирование ставки по ипотеке, но сейчас мы видим, что эта норма исчерпала свой потенциал. Если вначале был существенный рост, то сейчас этот спрос вышел на некоторое плато, что говорит о необходимости внедрения дополнительных мер стимулирования спроса для поддержания активной политики.
Законодательные изменения, которые вступят в силу с 1 января 2017 года, направлены на улучшение условий для инвестирования в жилищное строительство.
Стоимость квадратного метра жилья в России
* «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2016 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2016 года».
Стоимость одного квадратного метра в московской новостройке экономкласса
Материалы + работа — 40 тысяч рублей
Подключение к коммуникациям — 40 тысяч рублей
Обременение (детские сады, школа) — 10 тысяч рублей
Выкуп участка (зависит от места) — 20 тысяч рублей
Страхование, проценты по кредиту — 4-5 тысяч рублей
Маркетинговые услуги (накрутка) — 12-20 процентов (конечную цену регулирует рынок)
Как отразить операции по инвестированию в строительство, как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика, нужно ли учитывать площади общего пользования в жилых домах пояснит статья.
Вопрос: Мы являемся Инвестором-Застройщиком жилого комплекса «Мытищи Лайт». В соответствии с утвержденной и согласованной проектной документацией будет построено и введено в эксплуатацию 12 корпусов жилых домов с разными функциональным назначениями это квартиры, апартаменты, на первых этажах нежилые помещения (стилобаты), а в подвальном помещении будут располагаться машиноместа (далее по тексту - Блоки). При формировании себестоимости квадратного метра мы используем следующий расчет: общая стоимость корпуса делим на общую площадь четырех блоков (квартиры, апартаменты, стилобаты и машиноместа) и получаем себестоимость 1 м2 строительства. В итоге получается, что стоимость 1 м2 квартиры равна со стоимостью 1 м2 машиноместа. Как сделать расчет себестоимости 1 м2, чтобы стоимость 1 м2 квартиры была значительно выше чем себестоимость 1 м2 машиноместа, апартаментов и стилобатов? Какой можно применить коэффициент (и от куда его взять) для расчета себестоимости квартиры, апартаментов, стилобатов и машиномест? Должны ли учитываются на балансе организации инвестора-застройщика площади общего пользования в жилых домах (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические помещения, чердачное пространство, общая дорога в паркинге и т.д.)?
Ответ: Официальных разъяснений об определении себестоимости квадратного метра построенных помещений в такой ситуации нет. Никакой специальной методики расчета себестоимости в такой ситуации законом не установлено. Поэтому организация вправе разработать ее самостоятельно и закрепить в учетной политике.
Например, можно распределить общие расходы на строительство между помещениями, пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений каждого объекта: квартиры, апартаменты, стилобаты и машино-места. А затем общую стоимость строительства распределить на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределить стоимость пропорционально площадям по каждому помещению.
Отдельно ставить на баланс площади общего пользования в жилых домах не нужно. Они принадлежат собственникам помещений в здании в силу закона. В п.п. , Постановления Пленума ВАС РФ, ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы). Поэтому при продаже помещений в доме право общей долевой собственности на общее имущество перейдет к покупателям. Стоимость общедомового имущества включите в стоимость помещений, предназначенных для собственного использования или для продажи.
Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство
Бухучет у инвестора-застройщика
Если застройщик одновременно является инвестором, он может строить объект для следующих целей:
для использования в своей производственной деятельности;
для сдачи в аренду;
для продажи.
Независимо от целей использования объекта затраты, связанные с его строительством, застройщик учитывает на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств».
О том, как застройщику вести учет затрат на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств», см. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления .
Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.
Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01 , примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект инвестор планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
- принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.
Порядок расчета налогов при совершении операций по инвестированию строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет инвестор.
Учет проданных квартир на конкретных примерах
Главное в статье
1. Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого помещения. Какой способ использовать
2. Балансовую стоимость помещений для продажи отражают на счете 43 «Готовая продукция». Числовой пример с проводками
3. Застройщик продает не весь новый дом целиком, а отдельные жилые или нежилые помещения. Как отразить операции в учете?
Расчет стоимости помещений
Распределяйте расходы по строительству помещений исходя из их площадей
После того как получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого продаваемого помещения. Как правило, она определяется пропорционально площади помещения в общей площади строительства. Но могут применяться и другие способы. Например, одно помещение может иметь только пол, стены и потолок. В другом же установлено дорогостоящее оборудование. В этом случае алгоритм расчета стоимости таких помещений должен учитывать данные обстоятельства.
В стоимость строительства жилых помещений включите приходящийся на них НДС
Встречаются ситуации, когда застройщик определяет балансовую стоимость помещения с учетом его рыночной привлекательности. В частности, на первом этаже - поменьше, на средних этажах - побольше. Считаю, что так распределять расходы по строительству неправильно. Ведь рыночная привлекательность может оказывать влияние только на цену продажи того или иного объекта, но не на затраты по его строительству. Документально распределение затрат по строительству между помещениями оформите расчетом. Приложите его к бухгалтерской справке либо сделайте расчет в самой справке.
Балансовая стоимость помещений, которые предназначены для продажи, отражается на счете 43 «Готовая продукция».
Учет продажи помещений ведется обычным порядком через счета учета реализации.
Документ
Вычет НДС можно заявить после того, как приняли товары на учет (п. 1, 5 ст. 172 НК РФ)
Пример. Как учитывать объект и продажу помещений
Застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К этому моменту расходы на строительство с учетом НДС составили 230 000 000 руб., в том числе строительные затраты - 200 000 000 руб., сумма НДС, предъявленная поставщиками и подрядчиками, - 30 000 000 руб.
Общая площадь строительства - 5000 м2, в том числе жилая - 4500 м2, нежилая - 500 м2. Стоимость 1 м2 без учета НДС - 40 000 руб. Для удобства расчета, предположим, что площади всех 45 жилых помещений и двух нежилых - одинаковые. Они соответственно составляют 100 м2 и 250 м2.
Реализации жилых помещений не облагаются НДС, а при продаже нежилых налог надо начислить. Следовательно, необходимо распределить суммы налога, полученные от поставщиков и подрядчиков. Для этого вся сумма входящего НДС делится на общую площадь строительства. В результате получается сумма налога, приходящаяся на 1 м2 построенного здания:
30 000 000 руб.: 5000 м2 = 6000 руб/м2
6000 руб/м2 х 4500 м2 = 27 000 000 руб.
НДС, который относится к нежилым помещениям, составляет:
6000 руб/м2 х 500 м2 = 3 000 000 руб. Эта сумма налога принимается к налоговому вычету.
Здесь следует добавить, что застройщик имеет право принять к вычету сумму НДС, приходящуюся на нежилые помещения, уже в процессе строительства. Поэтому в примере расчет суммы налога, относящейся к указанным помещениям по окончании строительства, приведен условно.
На практике НДС рекомендуется рассчитывать и принимать к вычету в каждом налоговом периоде. Это необходимо, чтобы не просрочить трехлетний срок со дня выписки счетов-фактур. Для этого можно производить расчет доли НДС, приходящейся на нежилые помещения, пропорционально проектной площади строительства. При этом сумма НДС, приходящаяся на жилые помещения, включается в стоимость их строительства.
Балансовая стоимость квартиры с учетом суммы НДС составит:
(40 000 руб/м2 х 100 м2) + (6000 руб/м2 х 100 м2) = 4 600 000 руб.
Балансовая стоимость нежилого помещения (без НДС) равна:
40 000 руб. х250 м2 = 10 000 000 руб.
Общая стоимость квартир:
4 600 000 руб. х 45 = 207 000 000 руб.
Общая стоимость нежилых помещений:
10 000 000 руб. х2 = 20 000 000 руб.
Полная стоимость строительства:
207 000 000 + 20 000 000 + 3 000 000 = 230 000 000 руб.
Предположим, была продана квартира за 5 000 000 руб. и нежилое помещение за 12 980 000 руб., в том числе НДС - 1 980 000 руб.
Бухгалтер отразил операции следующими записями:
Как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика
Об особенностях учета и налогообложения рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»
Определение стоимости помещений
После того как работы выполнены и получены документы от БТИ, застройщик определяет стоимость строительства каждого отдельного помещения. Речь идет о предназначенных для продажи помещениях, на которые будут получены права собственности. Такое распределение можно проводить усредненно, пропорционально средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади застройки. Например:
общая стоимость строительства - 1 000 000 тыс. руб.;
площадь строительства - 20 000 кв. м.
В том числе:
жилых помещений - 15 000 кв. м;
нежилых помещений - 5 000 кв. м.
Тогда средняя стоимость строительства 1 кв. м будет составлять:
1 000 000 тыс. руб.: 20 000 кв. м = 50 000 руб/кв. м.
В результате стоимость каждого помещения будет определяться следующим образом:
Справедливости ради стоит заметить, что такое распределение расходов на строительство экономически не всегда оправдано. Так, объективно стоимость строительства 1 кв. м, например, машино-места, не может равняться стоимости строительства 1 кв. м элитной квартиры. При этом продажа машино-мест производится с начислением НДС. В этом случае завышенная стоимость строительства 1 кв. м машино-места приводит к завышению суммы НДС, которую налогоплательщик принимает к налоговому вычету как долю общей суммы налога, приходящуюся на стоимость строительства этого машино-места. В таких ситуациях экономически оправдано распределение общих расходов на строительство между помещениями, например пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений объекта:
жилые помещения;
нежилые помещения;
машино-места.
Затем общая стоимость строительства распределяется на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределяется пропорционально площадям по каждому помещению.
Пример
Фактическая стоимость строительства - 1 000 000 тыс. руб., площадь строительства - 20 000 м2, том числе:
Жилых помещений - 15 000 м 2 ;
Нежилых помещений - 4000 м 2 ;
Машино-мест - 1000 м 2 .
Сметная стоимость строительства - 900 000 тыс. руб., в том числе:
Жилых помещений - 700 000 тыс. руб.;
Нежилых помещений - 180 000 тыс. руб.;
Машино-мест - 20 000 тыс. руб.
Тогда стоимость строительства жилых помещений составит:
1 000 000: 900 000 х 700 000 = 777 778 тыс. руб.
Стоимость строительства нежилых помещений:
1 000 000: 900 000 х 180 000 = 200 000 тыс. руб.
Стоимость строительства машино-мест:
1 000 000: 900 000 х 20 000 = 22 222 тыс. руб.
Тем не менее, поскольку нормативно порядок распределения общей стоимости строительства между помещениями не определен, организация вправе выбрать для себя любой экономически обоснованный способ.
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено , 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации . Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" .
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249 , , 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Отвечает Александр Сорокин,
заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России
«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг. Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг. Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в
